综合体，不免有点担忧，私下里问秦爽：“秦姐，你说的这种综合性的城市更新项目，听起来的理念果然很高大上。但要涉及到各种物业类型，还要解决拆迁回迁，旧的厂房要择优保护，新的楼还要建设，一番蒸腾下来，我们真的有利可图么？据我了解，拆迁这种事很难搞的。”

　　秦爽反问：“那你想做什么呢？”

　　“二百亩地，除了盖点商业和酒店，剩下的还是盖豪宅。皖地古时出商人，隐藏的有钱人其实不少。他们落叶归根，在这里买豪宅退休不是也很好么？”

　　陈俊的思路比较简单，他说的那种客群的确存在，只不过现在不是古代了，很多有钱人置业除了在家乡，也会在他们认为更有前途的大城市。这就是为什么几个直辖市总是源源不断虹吸周边的人口，也必须是人口不断增加的城市才能支撑居住诉求不断更新换代。

　　秦爽觉得自己无法说服陈俊，就带着他一起问林若妍，他们为什么要做城市综合体。

　　林若妍知道他们已经更深入地思考这个问题了，答疑解惑道：“这个区域并不能支撑我们在CY区豪宅项目那种终极高端客群，也不会有那样的高售价。那么我们只能做减配，减配的版本与我们刚推出的顶配项目同时存在，会拉低我们的高端形象。

　　所以我要另辟蹊径。并且，要做就脱离开纯住宅这个框子。这里其他几家开发商大概看到了主城区住宅好卖，二百多亩地无论要求的商业和住宅配比是什么，他们都按照住宅的用途去盖，快销一锤子买卖，他们挣了钱就走好脱身。

　　这对于当地的经济发展帮助不大。”

　　陈俊不解道：“我看了指标要求，林总，既然人家都要求商业占比百分之四十，那怎么能都盖住宅？”

　　“有很多公寓，也可以用来办公，就像很多小公司租酒店办公一个意思。他们可以盖公寓、商住两用甚至酒店，把酒店也变成了某种可以销售的小公寓。这样开发商能快速销售回款。”林若妍解释了一句，而后继续说，

　　“我们就不需要快速回款。先不要想后面的获利，而是想想怎么能拿到项目。既然我们预判别的开发商的心态和方案的可能导向，那么我们就要做差异化，才能标新立异博得相关部门的关注。

　　当地卖土地要搞竞拍，差的不仅仅是钱。还要求拍地的同时，提供方案，这就是考验大家买了地要干什么用。

　　他们最终会将项目给谁，肯定还有别的不能明说的评判规则。卖地竞价，价高者得，这些钱都是上交的又不能私人用。那些主管部门的责任人或许更喜欢的是用这个项目博名声，要出政绩的。

　　我们的方案就要表达出能让他们出政绩的那种可能。漂亮的住宅不如欣欣向荣的百业齐放。”

　　原来是这样，秦爽听得频频点头。

　　林若妍看他们已经明白了深层逻辑，又说：“城市更新是老工业城市转型的必经之路，谁能先做出经典的项目，完美解决地方上那些发愁的问题肯定受欢迎。我们开发项目赚点小钱，不要求太多，这肯定不如做豪宅赚钱。

　　当地捂着一直没有动这些旧厂区腾退出来的地，就是为此发愁。都拆了变成住宅，城市活力就少了。这个可能还要你们再去找相应的部门摸一摸路子，以验证我的想法。

　　以上推测都得以验证之后，就说明他们已经不满足于只是拆了旧厂房盖点新住宅卖掉那一票收益了。那种不能给当地带来持续稳定的税收。

　　从老城区迁到新区的工厂，带走的不仅是人，还有税收。留下老城区的一堆住宅，税收这个坑，不是卖地一次能填平的，也不是市里出面就能把两个区的税收摆平的。”

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